EPF: Shariah v Conventional

EPF: Shariah v Conventional

How to become a Super Investor?

By Koon Yew Yin

Introduction:

After my retirement 1983 as an executive director of IJM Corporation Bhd which I was one of the founders, I started investing in the Hong Kong stock market when the market crashed. The Hang Seng index went below 1000 and HSBC was selling below HK$10 per share. As soon as China granted extension, the market rebounded. Within 2 years, I managed to make so much money that I bought up 46% of Kaiser Stocks and Shares Ltd. a HK stock broking company.

The above is a lesson of a contrarian investor, buy when people are afraid and sell when people are bullish.  

Value Growth Investing:

After having studied all the investment philosophies of Benjamin Graham, Peter Lynch and Warren Buffet, I started investing seriously. All the investment Gurus were preaching Value growth investing which I consider is safe but too slow to make money.

For example, currently there are many undervalued property companies in Malaysia. It is safe to buy them but you have to wait a long time before the property share prices go up again.

When you buy any share, you expect to gain from dividend and appreciation of share price. As most Malaysian companies are young, most of them do not give out more dividend than bank interest rate. You have to depend on the price appreciation to make money. 

The most important stock selection criteria:

There are many criteria such as NTA, healthy accounts with cash deposit, cash flow, dividend yield and earning per share (EPS).

EPS is the most powerful catalyst to move share price. 

Golden Rule: 

After many years of experience, I have formulated my stock selection golden rule. I must make sure the company can make more money this year than last year and the projected P/E is less than 10, before I buy the share, because when the company announces a better profit the share price will go up. The reason I buy at P/E 10 is to avoid any unforeseen weakness that I have not checked.  

By looking at the EPS in the last 1 or 2 quarters, I can estimate its annual profit. Do not buy if you are not sure it can make more profit in the current year than last year because when the annual result shows a reduced profit, the price will surely drop.

When I see the quarterly profit is improving I will buy more shares.  

Invest like a businessman:

I must understand the business of the company before I consider to buy its shares. I do not worry too much about the audited accounts because it is a recorded history of the company. I look at the current quarterly result to estimate its future profit growth prospect. The future may not be so clear and straight forward but I am willing to take some risk.

Do not invest like an accountant

Statistics show that most Accountants and fund managers cannot beat the stock market index. They worry too much on the audited accounts which is a historical record. When they see the company has increased borrowing, they are worried. But as a businessman, I consider it a natural thing to borrow more money to do more business.

Bear in mind that the company needs more money to buy raw materials, more machineries etc. Moreover, more borrowing will be required due the delay in getting payment because it take time for packaging, shipping and long payment terms usually 90 days.

Not to be discouraged:

Accountants should not be discouraged when I said accountants cannot be super investors. On average accountants will earn more than average investors.

How to become a Super Investor? 

Most of you can achieve average performance but very few of you can be super investors. Studies by investment psychologists have shown that your brain have to be wired at birth differently to be able to achieve above average profit. You must be able to react differently and you do not follow the general public. 

You must be a contrarian. You buy when everybody is afraid and sell when everybody is buying as if tomorrow is too late to buy.

I do not think you can be trained to be a contrarian if your brain is not wired differently at birth.

It is easy to say that I can. The test of the pudding is in the eating. Did you buy some of the cheap shares when the stock market crashed in the few occasions? Or you were selling like most people? 

How to use margin financing to leverage your profit?

You should use margin loan to buy more shares if you are confident that you can make money than the interest you pay. The current interest rate is only 4.8% pa. When the prices of your holdings are appreciating, your collateral value will increase and you can buy more shares. 

When to sell?

I will sell some when I see reducing profit in one quarter to reduce margin loan. I will sell more aggressively when I see reducing profit in 2 consecutive quarters.  

Do not sell prematurely:

3 people can buy the same share at the same time and even same price, each of them can get different result.

A small trader will sell when its share price goes up by 10-29%.

Most ordinary investors will sell when its price goes up by about 50% to take profit. They will not buy back at a higher price when the company announces increased profit.

A super investor will not sell if the company continues to make more and more profit. In fact he will borrow more money to buy more shares.  

The benefit of Share placement:Many investors would feel cheated when the company places out 10% of the total issued shares at a 10% discount of the 5 day average price. They naturally think that their shareholdings are being diluted.

But they must consider that the company has expanded by 10% and has received a large amount of cash which can be used to reduce borrowing and also expand their business.

Moreover, the financial institutions who bought the placement shares will support the share price.

IJM Corporation has been doing that frequently and as a result the company can expand very rapidly.  

  

Conclusion: I have used my golden rule to buy Latitude Tree, VS Industry and Lii Hen in recent years and became a substantial shareholder, owning more than 5% of the total issued shares of each company.

Latitude went up 800% with 26 months, VS went up 550% within 18 months and Lii Hen has gone 500% within 24 months.

How to become a Super Investor?

By Koon Yew Yin

Introduction:

After my retirement 1983 as an executive director of IJM Corporation Bhd which I was one of the founders, I started investing in the Hong Kong stock market when the market crashed. The Hang Seng index went below 1000 and HSBC was selling below HK$10 per share. As soon as China granted extension, the market rebounded. Within 2 years, I managed to make so much money that I bought up 46% of Kaiser Stocks and Shares Ltd. a HK stock broking company.

The above is a lesson of a contrarian investor, buy when people are afraid and sell when people are bullish.  

Value Growth Investing:

After having studied all the investment philosophies of Benjamin Graham, Peter Lynch and Warren Buffet, I started investing seriously. All the investment Gurus were preaching Value growth investing which I consider is safe but too slow to make money.

For example, currently there are many undervalued property companies in Malaysia. It is safe to buy them but you have to wait a long time before the property share prices go up again.

When you buy any share, you expect to gain from dividend and appreciation of share price. As most Malaysian companies are young, most of them do not give out more dividend than bank interest rate. You have to depend on the price appreciation to make money. 

The most important stock selection criteria:

There are many criteria such as NTA, healthy accounts with cash deposit, cash flow, dividend yield and earning per share (EPS).

EPS is the most powerful catalyst to move share price. 

Golden Rule: 

After many years of experience, I have formulated my stock selection golden rule. I must make sure the company can make more money this year than last year and the projected P/E is less than 10, before I buy the share, because when the company announces a better profit the share price will go up. The reason I buy at P/E 10 is to avoid any unforeseen weakness that I have not checked.  

By looking at the EPS in the last 1 or 2 quarters, I can estimate its annual profit. Do not buy if you are not sure it can make more profit in the current year than last year because when the annual result shows a reduced profit, the price will surely drop.

When I see the quarterly profit is improving I will buy more shares.  

Invest like a businessman:

I must understand the business of the company before I consider to buy its shares. I do not worry too much about the audited accounts because it is a recorded history of the company. I look at the current quarterly result to estimate its future profit growth prospect. The future may not be so clear and straight forward but I am willing to take some risk.

Do not invest like an accountant

Statistics show that most Accountants and fund managers cannot beat the stock market index. They worry too much on the audited accounts which is a historical record. When they see the company has increased borrowing, they are worried. But as a businessman, I consider it a natural thing to borrow more money to do more business.

Bear in mind that the company needs more money to buy raw materials, more machineries etc. Moreover, more borrowing will be required due the delay in getting payment because it take time for packaging, shipping and long payment terms usually 90 days.

Not to be discouraged:

Accountants should not be discouraged when I said accountants cannot be super investors. On average accountants will earn more than average investors.

How to become a Super Investor? 

Most of you can achieve average performance but very few of you can be super investors. Studies by investment psychologists have shown that your brain have to be wired at birth differently to be able to achieve above average profit. You must be able to react differently and you do not follow the general public. 

You must be a contrarian. You buy when everybody is afraid and sell when everybody is buying as if tomorrow is too late to buy.

I do not think you can be trained to be a contrarian if your brain is not wired differently at birth.

It is easy to say that I can. The test of the pudding is in the eating. Did you buy some of the cheap shares when the stock market crashed in the few occasions? Or you were selling like most people? 

How to use margin financing to leverage your profit?

You should use margin loan to buy more shares if you are confident that you can make money than the interest you pay. The current interest rate is only 4.8% pa. When the prices of your holdings are appreciating, your collateral value will increase and you can buy more shares. 

When to sell?

I will sell some when I see reducing profit in one quarter to reduce margin loan. I will sell more aggressively when I see reducing profit in 2 consecutive quarters.  

Do not sell prematurely:

3 people can buy the same share at the same time and even same price, each of them can get different result.

A small trader will sell when its share price goes up by 10-29%.

Most ordinary investors will sell when its price goes up by about 50% to take profit. They will not buy back at a higher price when the company announces increased profit.

A super investor will not sell if the company continues to make more and more profit. In fact he will borrow more money to buy more shares.  

The benefit of Share placement:Many investors would feel cheated when the company places out 10% of the total issued shares at a 10% discount of the 5 day average price. They naturally think that their shareholdings are being diluted.

But they must consider that the company has expanded by 10% and has received a large amount of cash which can be used to reduce borrowing and also expand their business.

Moreover, the financial institutions who bought the placement shares will support the share price.

IJM Corporation has been doing that frequently and as a result the company can expand very rapidly.  

  

Conclusion: I have used my golden rule to buy Latitude Tree, VS Industry and Lii Hen in recent years and became a substantial shareholder, owning more than 5% of the total issued shares of each company.

Latitude went up 800% with 26 months, VS went up 550% within 18 months and Lii Hen has gone 500% within 24 months.

银行沦为美国金融间谍？

最近去银行申请开一个新户口。我被要求用书面自我证明：我是否为美国纳税居民。当然我予以否定的回答。

原来马来西亚已与美国依照美国国外户口征税遵守法令（FATCA）（于去年7月1日生效）签署了〈政府间协定〉，向美国国内税收局申报美国人户口金融资料以便该局向他们征税。

国内银行开始代为报税

在此协定下，本地金融机构必须审查开户口的申请者（个人）是否持有（1）美国护照或绿卡，和（2）非美国护照但拥有在美国税收年度内工作183天的工作准证。如果两者答案都是肯定的，申请者就得采用FATCA户口开设表格。公司或法人另有遵循程序。

美国的国债已超过18万亿美元，但税收一直停畄在3万亿左右，扣除各部门经常开销后，所剩无几，连国债的利息也无力偿还，唯有借新的长期债来偿还旧的短期债。为了增加税收，它施行FATCA，向600万海外美国人征税。

该法令要求所有外国金融机构（非国有者），如商业银行丶证券经纪行、对冲基金、退休基金丶保险公司及信托基金等等直接向美国国内税收局申报美国人户口金融资料。它们的所在国包括美国政府所不承认的，如塞浦路斯岛北部土耳其共和国。如果不予以申报合作，它们所涉及美元的任何交易所得将被征收30%的预扣税，换言之，将被处以30%的罚金。

非上市的任何外国公司或合伙企业只要拥有美国人的股份达10%也必须申报。此外，持有外国金融资产愈五万美元的美国人也不能豁免。

今年1月13日美国国内税收局公布了〈国际数据分享服务〉作为投桃报李的回应，表示全球金融机构也可要求美国金融机构回报它们所需要的客户资料，或让它们分享该局从国外收集的金融资料。

14万多家银行愿意分享

美元是国际储备货币。在2013年第三季全球外汇储备总额中美元仍占62‧3%。在2013年世界贸易总额中美元计价者犹占约80%。世界各国要进行国际贸易是不可能避开美元的，或逃不出美元的天罗地网。

因此，世界上没有一家银行或金融机构不可能不涉及美元交易。

为了避免被征收30%预扣税的惩罚，它们不得不接受〈国际数据交换服务〉，无可奈何地充当美国国内税收局的报税代理人，而且是免费服务。

据该局日前宣布，迄今全球已约有145，000家银行或金融机构与它分享金融信息，数目还在与日俱增中。

随着〈国际数据分享服务〉之推行，分析师认为：美国已具备一种在线平台可用来＂入侵＂全球银行数以百万计的客户的隐私，当然也包括非美国人的。这是可怕倾向，它们已无意识地沦为美国的金融间谍或提供金融伩息的小数据库而不自知。同时它们也可能尚未意识到它们每个客户隐私可能都会遭受＂骇＂取的危险性。

银行体系转化为金融武器

美国政府有鉴于美元也是世界货币，如今已成功地将它的银行体系转化为金融武器并以它夹持或威逼世界各国，肆意对它不喜欢的国家施行经济制裁，如对俄罗斯、伊朗丶朝鲜等等，因为涉及美元的交易票据必须经过美国银行业票据清算所才能完成交易，而从所清算的票据，美国政府就可查出并掌控交易各造的底细，使他们逃不出美国的手掌。

不过，非常吊诡的是：中国极度欢迎FATCA，最先请缨与美国国库署签署〈政府间协定〉，让护豁免的国有银行申报美国人户口资料。原来中国是借助〈国际数据交换服务〉来执行国外〈猎狐行动〉。中国公安部迄今在〈猎狐行动〉中已抓获680名海外经济逃犯，其中74人涉及案金额过亿元人民币。

中国借用来执行〈猎狐行动〉

此外，中国也借助中国国有银行相对于各国私人银行或金融机构的比较优势，趁机加速推行人民币国际化，以期成为世界储备货币之一。这是该法令给中国的机遇，也是奥巴马总统对它始料未及的。

分析师们的共识是：FATCA在全球范围内施行是不易收到预期的效果，相反地可能遭受全球去美元化的逆袭，因为全球银行为了节省行政成本开支，会逐渐削减美国人户口，或不欢迊美国人耒开户口，甚至劝告客户侭量减少涉及美元的交易。美国政府是在搬起石头砸自己的脚？自我摧毁美元的剩余信誉？

不过，无论如何，美国如今已成功地建立了世界各国银行或金融大数据库。它不但大大地有助于国内安全的执行，如防范和打击恐怖主义，而且对不喜欢的外国施行更有效果的经济制裁。金融武器远胜于军事手段。其实，美国是假施行该法令之名，在作为世界货币的美元基础上将海外600万美国人及数十万家外国银行纳入它的全球金融情报网来为美国政府利益服务。因此，也可以这么说，金球银行已在无意间沦为美国的金融情报员或间谍。

银行沦为美国金融间谍？

最近去银行申请开一个新户口。我被要求用书面自我证明：我是否为美国纳税居民。当然我予以否定的回答。

原来马来西亚已与美国依照美国国外户口征税遵守法令（FATCA）（于去年7月1日生效）签署了〈政府间协定〉，向美国国内税收局申报美国人户口金融资料以便该局向他们征税。

国内银行开始代为报税

在此协定下，本地金融机构必须审查开户口的申请者（个人）是否持有（1）美国护照或绿卡，和（2）非美国护照但拥有在美国税收年度内工作183天的工作准证。如果两者答案都是肯定的，申请者就得采用FATCA户口开设表格。公司或法人另有遵循程序。

美国的国债已超过18万亿美元，但税收一直停畄在3万亿左右，扣除各部门经常开销后，所剩无几，连国债的利息也无力偿还，唯有借新的长期债来偿还旧的短期债。为了增加税收，它施行FATCA，向600万海外美国人征税。

该法令要求所有外国金融机构（非国有者），如商业银行丶证券经纪行、对冲基金、退休基金丶保险公司及信托基金等等直接向美国国内税收局申报美国人户口金融资料。它们的所在国包括美国政府所不承认的，如塞浦路斯岛北部土耳其共和国。如果不予以申报合作，它们所涉及美元的任何交易所得将被征收30%的预扣税，换言之，将被处以30%的罚金。

非上市的任何外国公司或合伙企业只要拥有美国人的股份达10%也必须申报。此外，持有外国金融资产愈五万美元的美国人也不能豁免。

今年1月13日美国国内税收局公布了〈国际数据分享服务〉作为投桃报李的回应，表示全球金融机构也可要求美国金融机构回报它们所需要的客户资料，或让它们分享该局从国外收集的金融资料。

14万多家银行愿意分享

美元是国际储备货币。在2013年第三季全球外汇储备总额中美元仍占62‧3%。在2013年世界贸易总额中美元计价者犹占约80%。世界各国要进行国际贸易是不可能避开美元的，或逃不出美元的天罗地网。

因此，世界上没有一家银行或金融机构不可能不涉及美元交易。

为了避免被征收30%预扣税的惩罚，它们不得不接受〈国际数据交换服务〉，无可奈何地充当美国国内税收局的报税代理人，而且是免费服务。

据该局日前宣布，迄今全球已约有145，000家银行或金融机构与它分享金融信息，数目还在与日俱增中。

随着〈国际数据分享服务〉之推行，分析师认为：美国已具备一种在线平台可用来＂入侵＂全球银行数以百万计的客户的隐私，当然也包括非美国人的。这是可怕倾向，它们已无意识地沦为美国的金融间谍或提供金融伩息的小数据库而不自知。同时它们也可能尚未意识到它们每个客户隐私可能都会遭受＂骇＂取的危险性。

银行体系转化为金融武器

美国政府有鉴于美元也是世界货币，如今已成功地将它的银行体系转化为金融武器并以它夹持或威逼世界各国，肆意对它不喜欢的国家施行经济制裁，如对俄罗斯、伊朗丶朝鲜等等，因为涉及美元的交易票据必须经过美国银行业票据清算所才能完成交易，而从所清算的票据，美国政府就可查出并掌控交易各造的底细，使他们逃不出美国的手掌。

不过，非常吊诡的是：中国极度欢迎FATCA，最先请缨与美国国库署签署〈政府间协定〉，让护豁免的国有银行申报美国人户口资料。原来中国是借助〈国际数据交换服务〉来执行国外〈猎狐行动〉。中国公安部迄今在〈猎狐行动〉中已抓获680名海外经济逃犯，其中74人涉及案金额过亿元人民币。

中国借用来执行〈猎狐行动〉

此外，中国也借助中国国有银行相对于各国私人银行或金融机构的比较优势，趁机加速推行人民币国际化，以期成为世界储备货币之一。这是该法令给中国的机遇，也是奥巴马总统对它始料未及的。

分析师们的共识是：FATCA在全球范围内施行是不易收到预期的效果，相反地可能遭受全球去美元化的逆袭，因为全球银行为了节省行政成本开支，会逐渐削减美国人户口，或不欢迊美国人耒开户口，甚至劝告客户侭量减少涉及美元的交易。美国政府是在搬起石头砸自己的脚？自我摧毁美元的剩余信誉？

不过，无论如何，美国如今已成功地建立了世界各国银行或金融大数据库。它不但大大地有助于国内安全的执行，如防范和打击恐怖主义，而且对不喜欢的外国施行更有效果的经济制裁。金融武器远胜于军事手段。其实，美国是假施行该法令之名，在作为世界货币的美元基础上将海外600万美国人及数十万家外国银行纳入它的全球金融情报网来为美国政府利益服务。因此，也可以这么说，金球银行已在无意间沦为美国的金融情报员或间谍。

房产投资必读:房地产投资技巧

1.房产投资必读－以房养房以租抵贷划算吗

　　对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，因此普通的购房者随着风云变换的形势而动，及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。

　　这批人先是随着央行加息，开始背负比以往要更加沉重的负担，相对于步步高企的房价及所带来的沉重的还款压力，一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产，但正在这个当口，开征营业税又使他们陷入了两难的境地。

　　面对此种状况，那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值？是否可行？当前拥有房产的投资者是卖是租，如何抉择？

　　2.房产投资必读－出租收益率是关键

　　从2005年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51％，而对于二次置业贷款购房将执行6.12％或更高的房贷利率。

　　当前房产投资的资金成本最低付出为5.51％，如果出租房产的年收益率低于5.51％，则出租不如出售。可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。在这其中，出租收益率是决定房产投资者是选择卖房还是出租的关键。房产出租收益率如何计算？举例如下，某人以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，目前该区域房屋售价约为42万元（包含装修），月租金2000元。为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。

　　计算：年租金净收益＝2000×11－1800－900＝1.93万元，年租金收益率＝1.93万／（42万＋1万）＝4.49％。显然，与其靠收取租金获取4．49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。

　　3.房产投资必读－五点注意

　　由于营业税的征收，对于投资期限还未满两年的短期投资者来说，先采取“以房养房”的策略相对来说是比较合理的；对于投资期限已经超过两年的投资者来说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”的方式未必就是最佳可行的方案。两者权衡把握关键：出租收益率。

　　其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制，容易造成收益损失。

　　其二，如果考虑长久出租，就目前北京的租赁市场状况，要想维持原有居住品质和租金水平，房主一般还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

　　其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前市场上有不少出租房屋的投资收益率在4．5％左右，低于目前的房贷利率（5.51％）约1个百分点，“以房养房”的初衷可能难以实现。

　　其四，对以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源，而将手头的富余资金用于提前还贷反倒可以减少不必要的利息支出。

　　其五，当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑时，需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住，哪套用于出租投资，通过有效组合配置房产资源，扬长避短。

　　4.房产投资必读－认清三大误区

　　上一篇我们讲了房产投资的五项注意，关键是要认清三大误区。除了对选择的投资对象不能“放进篮子就是菜”之外，由于国家正强力出手调控房地产，谨慎投资显得更加必要。

　　误区之一：坐收租金。既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。特别是在北京，千万别轻信售楼小姐的话。她只管麦房不管房子是否租得出去。

　　误区之二：留给后代。趁手上有钱买套房子等到留给子女长大了婚嫁时再用，要考虑物业有折旧因素在内。当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。

　　误区之三：低进高出。这种风险最大。如今北京的房价连续上涨多年，已经达到了一个很高的水平，继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业，还要细算帐，比如一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。

　　5.房产投资必读－运用三个公式

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

　　公式一：租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。如果超过12倍，很可能会带来负现金流。缺点：此法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　公式二：8—10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。

　　公式三：15年收益看回报

　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年房产购买价，那该物业价值已高估。

房产投资必读:房地产投资技巧

1.房产投资必读－以房养房以租抵贷划算吗

　　对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，因此普通的购房者随着风云变换的形势而动，及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。

　　这批人先是随着央行加息，开始背负比以往要更加沉重的负担，相对于步步高企的房价及所带来的沉重的还款压力，一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产，但正在这个当口，开征营业税又使他们陷入了两难的境地。

　　面对此种状况，那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值？是否可行？当前拥有房产的投资者是卖是租，如何抉择？

　　2.房产投资必读－出租收益率是关键

　　从2005年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51％，而对于二次置业贷款购房将执行6.12％或更高的房贷利率。

　　当前房产投资的资金成本最低付出为5.51％，如果出租房产的年收益率低于5.51％，则出租不如出售。可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。在这其中，出租收益率是决定房产投资者是选择卖房还是出租的关键。房产出租收益率如何计算？举例如下，某人以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，目前该区域房屋售价约为42万元（包含装修），月租金2000元。为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。

　　计算：年租金净收益＝2000×11－1800－900＝1.93万元，年租金收益率＝1.93万／（42万＋1万）＝4.49％。显然，与其靠收取租金获取4．49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。

　　3.房产投资必读－五点注意

　　由于营业税的征收，对于投资期限还未满两年的短期投资者来说，先采取“以房养房”的策略相对来说是比较合理的；对于投资期限已经超过两年的投资者来说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”的方式未必就是最佳可行的方案。两者权衡把握关键：出租收益率。

　　其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制，容易造成收益损失。

　　其二，如果考虑长久出租，就目前北京的租赁市场状况，要想维持原有居住品质和租金水平，房主一般还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

　　其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前市场上有不少出租房屋的投资收益率在4．5％左右，低于目前的房贷利率（5.51％）约1个百分点，“以房养房”的初衷可能难以实现。

　　其四，对以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源，而将手头的富余资金用于提前还贷反倒可以减少不必要的利息支出。

　　其五，当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑时，需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住，哪套用于出租投资，通过有效组合配置房产资源，扬长避短。

　　4.房产投资必读－认清三大误区

　　上一篇我们讲了房产投资的五项注意，关键是要认清三大误区。除了对选择的投资对象不能“放进篮子就是菜”之外，由于国家正强力出手调控房地产，谨慎投资显得更加必要。

　　误区之一：坐收租金。既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。特别是在北京，千万别轻信售楼小姐的话。她只管麦房不管房子是否租得出去。

　　误区之二：留给后代。趁手上有钱买套房子等到留给子女长大了婚嫁时再用，要考虑物业有折旧因素在内。当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。

　　误区之三：低进高出。这种风险最大。如今北京的房价连续上涨多年，已经达到了一个很高的水平，继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业，还要细算帐，比如一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。

　　5.房产投资必读－运用三个公式

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

　　公式一：租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。如果超过12倍，很可能会带来负现金流。缺点：此法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　公式二：8—10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。

　　公式三：15年收益看回报

　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年房产购买价，那该物业价值已高估。

股票基金投资心得：25条血泪教训

 by Hui Wen Chen

自1999年3月入股市，有9年多了，以下是部分心得：

　　1、精选好企业，合理价格买进并长期投资，想不赚钱，很难;短线炒作，随波逐流，想不亏，很难。

　　2、严格执行止损和控制仓位，是避免大幅亏损的两个有效办法。巨亏往往是捨不得在下跌10%的时候止损，甚至补仓，结果在下跌超过一半甚至更多的时候自宫出局後发生。没有经验的散户同样喜欢永远满仓，从牛市结束到熊市结束一直满仓。

　　3、不会开车，无驾照的人不应开车;不了解股市基本常识和个股基本资料的，不应该买任何股票。

　　4、先不要考虑想赚多少钱，先考虑能承受多少亏损。

　　5、买股票时理由的充分程度，与投资的结果成正比。

　　6、股市大多数人是亏损的，进入股市应问自己：我有哪些优势可以战胜大多数人?

　　7、炒股赚大钱的经济学家、股票分析师全世界都区指可数，怎麽能盲目相信他们?

　　8、对於绝大多数人，买股票不如买基金;买开放式基金，不如买封闭式基金;买A股不如买B股;买A股不如买港股。

　　9、基金定期定额投资，是适合几乎所有人的投资方式，其结果只有一个，富足的晚年生活。应该全面取代每个月交的养老保险。

　　10、新入股市的人，如果投资额比较少，却发生了亏损，实在是件大好事。股市投资最好经历过熊市，经历亏损，这样才会有风险意识，才会谨慎买股，才会谦虚地学习，当下次牛市来临，就可以捡钱了。相反，刚入股市就莫明其妙地赚钱，结果多半是增加本金，熊市来临後就是大幅亏损。

　　11、除了史达林格勒战役中的苏军士兵，很少有士兵没经过训练就上战场去送死的。奇怪的是绝大多数人没有耐心做模拟股市操作，就去股市送钱当炮灰。

　　12、了解了股市的基本规律、遊戏规则，了解历次股市泡沫破灭的过程，经历一两次熊市的痛苦，有耐心，擅长也喜欢学习股市的基本知识，独立思考的学习，拥有这些东西，股市赚钱是世界上最轻松最赚钱的工作。

　　13、股市从长期来看是正确的，一定和股市整体上市公司的业绩增长有关。但从短期来看，股市往往是错误的。涨的时候会涨得非常离谱，但正是这个时候是最快速最容易赚钱的时候，比如去年的5000点前後。跌的时候也会跌得非常离谱，比如2005年的998点。所以在下跌过程中，不要急於买进价格合理的股票，因为有可能由价格合理，跌向不合理。所以在股市高得不合理的时候不断减仓，低得不合理的时候不断加仓，是不错的选择，高得不合理早晚跌下去，低得不合理早晚涨上来。

         14、买进股票要分批买进，卖出股票要分批卖出。因为股票涨跌不可预测。

　　15、一进入股市，九成以上的人智商就会以跌停开盘，并连续跌停。而且越是聪明的人，在股市中越容易自以为是。

　　16、股市基本不存在令股市上涨的充分理由，政府救市、利率下降、企业业绩上升、印花税或企业所得税的降低、企业高管或大股东在二奶市场上增持股票、经济学家或政府官员发表空气振动看好股市、基金等机构增持、基金认购上升、美国或香港股市的上涨，等等，都不能肯定让股市或股票上涨。同样也不存在股市或股票下跌的充分理由。

　　17、中国股市投资者的凈亏损率，应该超过规範的赌场的亏损率。大多数参予者是没有希望的。股市是消灭投资人财富的地方，而不是产生财产性收入的地方。不少人的得到的股市财产性收入，会归还给股市，少数人的财产性收入是通过合法交易从其他投资者手中夺取的。

　　18、很多人宁愿在股市中亏损几万、几十万，也不愿花几十元去买几本书看看。也许股市是个灵异的地方，这些人灵魂附体了吧。想起一个故事：有个画家，叁小时画了张画，叁年才卖掉，有个有成就的画家建议他：把顺序掉过来，叁年时间画张画，叁小时就卖掉了。

　　19、股市是消灭十万富翁的战场，股指期货将是消灭百万富翁的修罗场。

　　20、股市中聪明人未必胜於不聪明的人，象郭靖那样在正确的方向上坚定不移的笨蛋其实最容易赚钱，赚大钱。

　　这里讲个笑话：有个城市人在火车上碰到一个农村人，以为自己很聪明，就建议各讲一个谜语，如果猜不出来，自己给农村人2元，相反，农村人只要赔1元。农村人先讲：有一个东西，有四只眼睛，6条腿，1条尾巴，2只手，城市人猜不出来，於是给农村人2元。城市人很好奇，就反问这是什麽，农村人说也不知道，反给城市人1元。说明一下，这个东西是一个人骑在一头驴上面。

　　21、股市是否赚钱与道德基本无关，雷锋和焦裕禄买股票如果不研究基本面，恐怕照样亏损。但似乎是有道德的人，希望大众赚钱的人，甚至指导大众赚钱的人，却容易让很多人亏损。比如沙虽农。索罗斯难道是个道德的楷模?巴菲特在晚年大捐数百亿美元之前，没听说有捐献行为。

　　但其于正当目的而打算在股市中大赚钱的人，可能比较容易赚钱。所以坦普尔顿把祈祷当成投资成功的首要办法。

　　22、赚100次100%，亏一次100%就全没了。所以满仓基本是错误，集中投资一只股票基本是错误。所以所有成功的投资人，都先注意保本，再考虑赚钱。

　　23、股市投资不需要高等数学，但必须勤於运用加减乘除，及乘方和开方。一些不会用除法算股价与每股收益之比，即市盈率，以及除股与每股凈资产之比，即市凈率的人，往往只盯著一个参考指标：股价，这种人不亏损天理不容。

　　24、没有业绩支援的绝大多数概念股，都是一种愿者上钩的遊戏。偏偏很多自以为聪明的人，愿意刀头甜血。

　　25、投资者最好也开展叁讲教育，讲学习，学得多，未必能赚大钱，起码不大可能进股市的厕所，要关注国家大事，世界大事。

股票基金投资心得：25条血泪教训

 by Hui Wen Chen

自1999年3月入股市，有9年多了，以下是部分心得：

　　1、精选好企业，合理价格买进并长期投资，想不赚钱，很难;短线炒作，随波逐流，想不亏，很难。

　　2、严格执行止损和控制仓位，是避免大幅亏损的两个有效办法。巨亏往往是捨不得在下跌10%的时候止损，甚至补仓，结果在下跌超过一半甚至更多的时候自宫出局後发生。没有经验的散户同样喜欢永远满仓，从牛市结束到熊市结束一直满仓。

　　3、不会开车，无驾照的人不应开车;不了解股市基本常识和个股基本资料的，不应该买任何股票。

　　4、先不要考虑想赚多少钱，先考虑能承受多少亏损。

　　5、买股票时理由的充分程度，与投资的结果成正比。

　　6、股市大多数人是亏损的，进入股市应问自己：我有哪些优势可以战胜大多数人?

　　7、炒股赚大钱的经济学家、股票分析师全世界都区指可数，怎麽能盲目相信他们?

　　8、对於绝大多数人，买股票不如买基金;买开放式基金，不如买封闭式基金;买A股不如买B股;买A股不如买港股。

　　9、基金定期定额投资，是适合几乎所有人的投资方式，其结果只有一个，富足的晚年生活。应该全面取代每个月交的养老保险。

　　10、新入股市的人，如果投资额比较少，却发生了亏损，实在是件大好事。股市投资最好经历过熊市，经历亏损，这样才会有风险意识，才会谨慎买股，才会谦虚地学习，当下次牛市来临，就可以捡钱了。相反，刚入股市就莫明其妙地赚钱，结果多半是增加本金，熊市来临後就是大幅亏损。

　　11、除了史达林格勒战役中的苏军士兵，很少有士兵没经过训练就上战场去送死的。奇怪的是绝大多数人没有耐心做模拟股市操作，就去股市送钱当炮灰。

　　12、了解了股市的基本规律、遊戏规则，了解历次股市泡沫破灭的过程，经历一两次熊市的痛苦，有耐心，擅长也喜欢学习股市的基本知识，独立思考的学习，拥有这些东西，股市赚钱是世界上最轻松最赚钱的工作。

　　13、股市从长期来看是正确的，一定和股市整体上市公司的业绩增长有关。但从短期来看，股市往往是错误的。涨的时候会涨得非常离谱，但正是这个时候是最快速最容易赚钱的时候，比如去年的5000点前後。跌的时候也会跌得非常离谱，比如2005年的998点。所以在下跌过程中，不要急於买进价格合理的股票，因为有可能由价格合理，跌向不合理。所以在股市高得不合理的时候不断减仓，低得不合理的时候不断加仓，是不错的选择，高得不合理早晚跌下去，低得不合理早晚涨上来。

         14、买进股票要分批买进，卖出股票要分批卖出。因为股票涨跌不可预测。

　　15、一进入股市，九成以上的人智商就会以跌停开盘，并连续跌停。而且越是聪明的人，在股市中越容易自以为是。

　　16、股市基本不存在令股市上涨的充分理由，政府救市、利率下降、企业业绩上升、印花税或企业所得税的降低、企业高管或大股东在二奶市场上增持股票、经济学家或政府官员发表空气振动看好股市、基金等机构增持、基金认购上升、美国或香港股市的上涨，等等，都不能肯定让股市或股票上涨。同样也不存在股市或股票下跌的充分理由。

　　17、中国股市投资者的凈亏损率，应该超过规範的赌场的亏损率。大多数参予者是没有希望的。股市是消灭投资人财富的地方，而不是产生财产性收入的地方。不少人的得到的股市财产性收入，会归还给股市，少数人的财产性收入是通过合法交易从其他投资者手中夺取的。

　　18、很多人宁愿在股市中亏损几万、几十万，也不愿花几十元去买几本书看看。也许股市是个灵异的地方，这些人灵魂附体了吧。想起一个故事：有个画家，叁小时画了张画，叁年才卖掉，有个有成就的画家建议他：把顺序掉过来，叁年时间画张画，叁小时就卖掉了。

　　19、股市是消灭十万富翁的战场，股指期货将是消灭百万富翁的修罗场。

　　20、股市中聪明人未必胜於不聪明的人，象郭靖那样在正确的方向上坚定不移的笨蛋其实最容易赚钱，赚大钱。

　　这里讲个笑话：有个城市人在火车上碰到一个农村人，以为自己很聪明，就建议各讲一个谜语，如果猜不出来，自己给农村人2元，相反，农村人只要赔1元。农村人先讲：有一个东西，有四只眼睛，6条腿，1条尾巴，2只手，城市人猜不出来，於是给农村人2元。城市人很好奇，就反问这是什麽，农村人说也不知道，反给城市人1元。说明一下，这个东西是一个人骑在一头驴上面。

　　21、股市是否赚钱与道德基本无关，雷锋和焦裕禄买股票如果不研究基本面，恐怕照样亏损。但似乎是有道德的人，希望大众赚钱的人，甚至指导大众赚钱的人，却容易让很多人亏损。比如沙虽农。索罗斯难道是个道德的楷模?巴菲特在晚年大捐数百亿美元之前，没听说有捐献行为。

　　但其于正当目的而打算在股市中大赚钱的人，可能比较容易赚钱。所以坦普尔顿把祈祷当成投资成功的首要办法。

　　22、赚100次100%，亏一次100%就全没了。所以满仓基本是错误，集中投资一只股票基本是错误。所以所有成功的投资人，都先注意保本，再考虑赚钱。

　　23、股市投资不需要高等数学，但必须勤於运用加减乘除，及乘方和开方。一些不会用除法算股价与每股收益之比，即市盈率，以及除股与每股凈资产之比，即市凈率的人，往往只盯著一个参考指标：股价，这种人不亏损天理不容。

　　24、没有业绩支援的绝大多数概念股，都是一种愿者上钩的遊戏。偏偏很多自以为聪明的人，愿意刀头甜血。

　　25、投资者最好也开展叁讲教育，讲学习，学得多，未必能赚大钱，起码不大可能进股市的厕所，要关注国家大事，世界大事。